Kira hukukunun en özgün ve mülk sahiplerine en geniş hakları tanıyan düzenlemelerinden biri, on yıllık uzama süresine bağlı olarak sözleşmenin feshedilebilmesidir. Türk Borçlar Kanunu, genel kural olarak kiracıyı koruma altına alıp sözleşmenin kiracı tarafından feshedilmediği sürece otomatik uzamasını öngörse de bu durumu sonsuza kadar sürdürmemiştir. Kanunun ilgili maddesine göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra mülk sahibi, herhangi bir haklı tahliye sebebi (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar gibi) göstermek zorunda kalmaksızın sözleşmeye son verebilir. Burada dikkat edilmesi gereken en kritik hesaplama usulü, on yıllık sürenin sözleşmenin ilk yapıldığı tarihten itibaren değil, sözleşmenin ilk kez otomatik olarak uzadığı (yani ilk kontrat süresinin bittiği) tarihten itibaren başlamasıdır. Örneğin bir yıllık bir kira sözleşmesi yapılmışsa, bu sözleşmenin haklı sebep gösterilmeden feshedilebilmesi için bir yıllık ana süreye on yıllık uzama süresinin eklenmesi ve toplamda on bir yılın geride kalmış olması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kira ilişkisinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra bu hak kullanılabilir hale gelmektedir.
Bu fesih hakkının hukuken geçerli olabilmesi ve açılacak davanın usulden reddedilmemesi için kanunun öngördüğü bildirim sürelerine çok sıkı bir şekilde riayet edilmesi zorunludur. Mülk sahibi, on yıllık uzama süresini takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya sözleşmeyi yenilemeyeceğine dair yazılı bir ihtarname göndermekle mükelleftir. Bu üç aylık süre hak düşürücü nitelikte olup, bir gün bile geciktirilmesi halinde fesih hakkı o dönem için yitirilir ve mülk sahibi bir sonraki kira yılının bitimini beklemek zorunda kalır. İhtarnamenin kiracının eline yasal süresi içinde ulaşması sürecin en hassas noktasıdır; zira ihtarın sadece noterden çekilmiş olması yetmez, belirlenen üç aylık sürenin başlangıcından önce kiracıya fiilen tebliğ edilmiş olması şarttır. Böylesine kesin ve hata kabul etmeyen sürelerin takibinde, telafisi imkansız maddi ve zamansal kayıpların önüne geçmek adına alanında deneyimli bir İstanbul kira avukatı ile çalışmak, sürecin yasal prosedürlere tam uyumlu olarak hatasız yürütülmesini sağlar.
On yıllık uzama süresine dayalı tahliye süreçleri, tebligat hukuku ve süre hesaplamaları bakımından karmaşık bir yapıya sahip olduğundan uyuşmazlıkların yargıya taşınması durumunda hakimin dosyayı kılı kırık yararak incelemesine neden olur. Davanın açılacağı Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde sözleşme başlangıç tarihinin doğruluğu, uzama dönemlerinin hesabı ve ihtarnamenin tebliğ şerhleri titizlikle kontrol edilir. Bu sebeple, sözleşmenin feshine ilişkin hak düşürücü sürelerin doğru analiz edilmesi, hukuken kusursuz ihtarnamelerin kaleme alınması ve arabuluculuk dahil dava süreçlerinin profesyonelce yönetilmesi için Avukat Enes kaplan gibi kira hukukunda uzmanlaşmış isimlerden profesyonel destek almak en rasyonel adımdır. Profesyonel bir hukuki yardım, mülk sahiplerinin mülkiyet haklarını yasal zeminde en kısa sürede geri kazanmalarına olanak tanırken, gereksiz yargılama giderlerinin ve zaman kayıplarının da önüne geçer.
Bu fesih hakkının hukuken geçerli olabilmesi ve açılacak davanın usulden reddedilmemesi için kanunun öngördüğü bildirim sürelerine çok sıkı bir şekilde riayet edilmesi zorunludur. Mülk sahibi, on yıllık uzama süresini takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya sözleşmeyi yenilemeyeceğine dair yazılı bir ihtarname göndermekle mükelleftir. Bu üç aylık süre hak düşürücü nitelikte olup, bir gün bile geciktirilmesi halinde fesih hakkı o dönem için yitirilir ve mülk sahibi bir sonraki kira yılının bitimini beklemek zorunda kalır. İhtarnamenin kiracının eline yasal süresi içinde ulaşması sürecin en hassas noktasıdır; zira ihtarın sadece noterden çekilmiş olması yetmez, belirlenen üç aylık sürenin başlangıcından önce kiracıya fiilen tebliğ edilmiş olması şarttır. Böylesine kesin ve hata kabul etmeyen sürelerin takibinde, telafisi imkansız maddi ve zamansal kayıpların önüne geçmek adına alanında deneyimli bir İstanbul kira avukatı ile çalışmak, sürecin yasal prosedürlere tam uyumlu olarak hatasız yürütülmesini sağlar.
On yıllık uzama süresine dayalı tahliye süreçleri, tebligat hukuku ve süre hesaplamaları bakımından karmaşık bir yapıya sahip olduğundan uyuşmazlıkların yargıya taşınması durumunda hakimin dosyayı kılı kırık yararak incelemesine neden olur. Davanın açılacağı Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde sözleşme başlangıç tarihinin doğruluğu, uzama dönemlerinin hesabı ve ihtarnamenin tebliğ şerhleri titizlikle kontrol edilir. Bu sebeple, sözleşmenin feshine ilişkin hak düşürücü sürelerin doğru analiz edilmesi, hukuken kusursuz ihtarnamelerin kaleme alınması ve arabuluculuk dahil dava süreçlerinin profesyonelce yönetilmesi için Avukat Enes kaplan gibi kira hukukunda uzmanlaşmış isimlerden profesyonel destek almak en rasyonel adımdır. Profesyonel bir hukuki yardım, mülk sahiplerinin mülkiyet haklarını yasal zeminde en kısa sürede geri kazanmalarına olanak tanırken, gereksiz yargılama giderlerinin ve zaman kayıplarının da önüne geçer.
